ערן הלרעו״ד אביב טסה מסביר כיצד להגן על האינטרסים של בעלי הדירות כבר בשלב החוזה
פרויקט פינוי-בינוי הוא הזדמנות נדל״נית מעולה – אך גם עסקה מורכבת, הכרוכה בהתחייבויות כספיות, לוחות זמנים צפופים ומעבר זמני מביתכם. הסכם הפינוי-בינוי הוא “תעודת הביטוח” של הדיירים: אם נוסח כהלכה, הוא מספק רשת הגנה מקיפה; אם חסרים בו סעיפים קריטיים – עלול הפרויקט להיתקע או לגרום להפסדים כבדים. להלן חמשת הסעיפים המרכזיים שלדברי עו״ד אביב טסה חייבים להופיע בכל הסכם, עם דגשים מעשיים לכל בעל דירה.
1. ערבויות בנקאיות בלתי-מותנות
הסעיף החשוב ביותר הוא מנגנון הערבויות: על היזם להנפיק ערבות חוק מכר בשווי דירת התמורה החדשה לפני פינוי הדירות הישנות. הערבות צריכה להיות בלתי-מותנית – כלומר, ניתנת למימוש מיידי ללא אישור נוסף מהיזם במקרה של כשל או עיכוב ממושך. רצוי לקבוע גם ערבות בדק (לאחר האכלוס) וערבות ביצוע המצטמצמת בהתאם להתקדמות הפרויקט.
2. לוחות זמנים וסנקציות בגין איחור
הסכם טוב מגדיר כל תאריך ומצמיד לכך סנקציה כספית:
- תאריך פינוי – היום שבו הדיירים יעזבו את הבניין.
- תאריך סיום חפירה ושלד – אבני-דרך המקנות שקיפות.
- תאריך אכלוס – מועד מסירת המפתח לדירה החדשה.
יש לקבוע פיצוי פיגורים יומי (הנקבע כאחוז מערך הדירה או כשכר-דירה מקובל באזור). כך מובטח שליזם יהיה תמריץ אמיתי להימנע מהתמשכות העבודות.
3. מימון דיור חלופי ושכ״ד מלא
היזם מחויב לספק דיור חלופי או לשלם שכר-דירה מלא לכל תקופת הבנייה, כולל חודש “גרייס” לפני פינוי וחודש לאחר קבלת טופס 4. חשוב לעגן סכום מינימום צמוד למדד או לשכר-דירה האזורי, ולהגדיר כי התשלום יגיע ישירות לחשבון הדייר בכל חודש – גם אם התקדמות הפרויקט מתעכבת.
כל ההטבות המובטחות צריכות להופיע במפרט נספח: גודל הדירה, מרפסת, מחסן, חניה, ריצוף, חלונות, מערכות חשמל וחימום מים. יש להוסיף “סעיף שוויון” הקובע כי כל הדיירים מקבלים מפרט זהה, וכי סטייה מהמפרט טעונה הסכמה בכתב של בעל הדירה והנציגות. הדבר מונע “כיפוף” דיירים בסוף הדרך.
4. מנגנון פתרון מחלוקות מהיר
גם בפרויקטים המנוהלים כראוי עלולות לפרוץ מחלוקות: שינויי תכנון, תביעות ליקויי בנייה, חילוקי דעות על בדק. מומלץ לשלב סעיף בוררות או גישור חובה בפני עו״ד בכיר המוסכם מראש, כדי לחסוך הליכים ארוכים בבתי-המשפט. במקביל, יש להבטיח זכות תביעה בבית-המשפט אם הבוררות אינה נפתחת תוך זמן קצוב.
טיפ בונוס: שקיפות פיננסית
הסכם המעגן דוחות התקדמות תקופתיים – לוח תשלומים לקבלן, אישורי בנק מלווה, דו״חות אפס – מעניק לדיירים ביטחון שהפרויקט ממומן כראוי. ללא שקיפות, עלול היזם להיקלע לקשיי נזילות ולגרור את בעלי הדירות לעיכובים ממושכים.
למה חשוב ליווי משפטי צמוד?
הטמעת חמשת הסעיפים הנ״ל דורשת ידע מעמיק בדיני מקרקעין, חוק המכר, פסיקת המפקח על המקרקעין והוראות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. עורך דין פינוי בינוי מנוסה יבחן כל נוסח, יוודא שאין “אותיות קטנות” וינהל משא-ומתן קשוח לטובתכם.
משרדו של עו״ד אביב טסה מלווה עשרות פרויקטים מורכבים ומקפיד על שקיפות, דיווח שוטף וניהול סיכונים מקצועי – עד שתיכנסו לדירה חדשה בראש שקט.
לייעוץ ראשוני ולבדיקת הסכם פינוי-בינוי לפני חתימה חייגו 03-612-1313 או כתבו ל-office@tasalaw.co.il.
דרך אבא הלל 7, רמת גן
03-612-1313
tasalaw.co.il