נדב אלימלךבעולם הנדל”ן, המחיר הנקוב על הדירה הוא רק חלק מהסיפור. מיסים יכולים להוסיף סכום משמעותי לעלות עבור הקונים או לנגוס ברווחים של המוכרים. מערכת מיסוי המקרקעין בישראל היא מורכבת, עם שיעורים ותקנות המשתנים מעת לעת. לכל מי שנכנס לשוק, הבנת חובות המס הללו – והפוטנציאל לפטורים – היא קריטית לתכנון פיננסי. התעלמות מהיבט המס היא טעות נפוצה שעלולה להוביל להפתעות לא נעימות.
עבור קונים: ניווט במס רכישה
בעת רכישת דירה, הקונה חייב במס רכישה. השיעור הוא פרוגרסיבי ותלוי בשווי הנכס ובסטטוס של הקונה. עבור דירה ראשונה ויחידה, קיים סף מס משמעותי הפטור ממס, ואחריו שיעורים נמוכים יותר עבור סכומים גבוהים יותר. עם זאת, עבור משקיעים הקונים נכס שני או שלישי, המס מתחיל מהשקל הראשון בשיעור גבוה הרבה יותר.
שינויים במצב המשפחתי, עולים חדשים או אנשים עם מוגבלויות יכולים גם הם להשפיע על חבות המס, ולעיתים קרובות מזכים בהנחות. חישוב המס המדויק והגשת הבקשה להטבות אלו דורשים הבנה עמוקה של התקנות. עורך דין המלווה קניית דירה מקבלן או מיד שנייה יבצע סימולציית מס כדי לקבוע את התשלום הצפוי ויגיש את הטפסים הנדרשים לתביעת ההפחתות המגיעות.
עבור מוכרים: ניהול מס שבח
בצד השני של העסקה, מוכרים נאלצים להתמודד עם מס שבח, החל על הגידול בערך הנכס בין הרכישה למכירה. בעוד שהשיעור הסטנדרטי הוא 25% מהרווח הריאלי, החוק מספק מספר מסלולי פטור. הנפוץ ביותר הוא עבור מכירת דירת מגורים יחידה, אך הזכאות כפופה לקריטריונים מחמירים הנוגעים לתקופת הבעלות ולמכירות קודמות.
יתרה מכך, מוכרים יכולים לנכות הוצאות מסוימות מהרווח החייב במס, כגון עלויות שיפוץ, שכר טרחת עורך דין ודמי תיווך, ובכך להפחית את חשבון המס. תיעוד הוצאות אלו והצגתן נכון לרשויות המס היא עבודה למקצוענים. ייעוץ משפטי מומחה בתחום מיסוי מקרקעין מבטיח שהמוכרים ינצלו כל אפיק חוקי כדי למזער את נטל המס שלהם.
חשיבות הליווי המשפטי ההוליסטי
מיסוי הוא רק חתיכה אחת בפאזל. הוא מקיים אינטראקציה עם היבטים משפטיים אחרים של העסקה, כגון עיתוי התשלומים והעברת החזקה. שירות משפטי מקיף מסתכל על העסקה כמכלול. בין אם מתמודדים עם מכירה פשוטה או עם מקרה מורכב של התחדשות עירונית הכולל תמ”א 38, נוכחותו של עורך דין בקיא מבטיחה שתכנון המס משולב באסטרטגיה הרחבה יותר.
בסופו של דבר, תכנון מס נכון יכול לחסוך לקונים ולמוכרים סכומים משמעותיים. הוא הופך את המיסוי מנעלם מאיים למרכיב ניהולי ומחושב בעסקת הנדל”ן. על ידי התייעצות עם אנשי מקצוע מנוסים, יחידים יכולים להבטיח ציות לחוק תוך אופטימיזציה של התוצאות הפיננסיות שלהם.